“三道紅線”之下，祝九勝談萬科入股泰禾：要么集體沉船，要么集體上岸

2020-08-29 來源：中國企業網責任編輯：中國企業 瀏覽數：1457 中國企業網_中國企業全球門戶網站

核心提示：從一個專業化的萬科，到枝丫四處伸展的萬科，郁亮能找到萬科的第二增長曲線嗎？文｜《中國企業家》記者李艷艷編輯｜米娜頭圖攝影｜鄧攀萬科一哥郁亮未現身公司中期業績會。這倒也不意外，萬科董事長郁亮已經連續三年

 從一個專業化的萬科，到枝丫四處伸展的萬科，郁亮能找到萬科的第二增長曲線嗎？

 

文｜《中國企業家》記者 李艷艷

編輯｜米娜

頭圖攝影｜鄧攀

萬科“一哥”郁亮未現身公司中期業績會。這倒也不意外，萬科董事長郁亮已經連續三年，將半年報主場交給“九哥”—公司總裁祝九勝。這些年來，兩人的職責分工越來越明確。即便沒有郁亮在，祝九勝也早已習慣了如何在公開場合談萬科。

8月28日，萬科召開2020年中期業績線上溝通會。祝九勝帶著萬科執行副總裁兼首席運營官王海武、萬科執行副總裁兼CFO韓慧華、萬科董秘朱旭、坐鎮答疑，回應了外界關于“三道紅線”“市場趨勢”“入股泰禾”“成立西北區域事業集團”等問題，還有人問起“萬科養豬”“貝殼找房市值超萬科”等爭議性話題。

為期一個半小時的溝通會上，祝九勝話不多，偶有發言也極為謹慎，即便談及市場，他也總不忘在話中加一句，“這不是萬科的預測，僅是一種觀察。”不過，在談及“入股泰禾”的邏輯時，他仍給出條分縷析的回答，言談中帶著審慎：要么集體沉船，要么集體上岸。

業績會現場，有投資者提出疑問：萬科是不是太保守了？這源自2020年中報的數據表現。截至中報期末，萬科手持現金1942.9億元；凈負債率為27%，“如此保守的凈負債率，是否反映出萬科對未來的判斷？”

對此，韓慧華回應稱，公司在財務政策管理上堅持凈負債率低于40%的水平，今年中期相比40%又有下降，反映了萬科一直堅持的非常穩健的財務政策。“疫情帶來的最大啟示是，現金流是一個企業的生命線。”

“手上有現金，對于未來去捕捉業務發展的機會非常有利。”韓慧華稱，萬科不會放大杠桿謀發展，會堅持在安全的、穩健的水平下去發展業務。

萬科還是那個萬科，一如既往地開放透明卻又不失謹慎與克制，一如多年來反復重申的“當好農民種好地”，“不預測天氣”。但萬科又不是以前的那個萬科了，當新人入場進入權力中心，當操縱大型復雜項目的事跡幾度登上“頭條”，萬科正在重建新組織，劃分新領地，探索新興趣，解決新難題。

一個新萬科正在發酵之中。

盡快適應“三道紅線”

最近一個月，市場釋放出的融資新規“三道紅線”的消息正牽扯著諸多房企的敏感神經。對此，祝九勝卻回避說，“可能你了解的信息比我多”。至于萬科會如何應對，祝九勝表示，公司會認真研究，盡快適應“三道紅線”。

據澎湃報道，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，討論重點房地產企業資金監測和融資管理規則。包括萬科、碧桂園、恒大、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城在內的12家房企參加了座談會。

祝九勝補充道：“自己對萬科的適應能力充滿信心，因為萬科的財務狀況非常穩定，萬科保持現金為王，今年上半年現金短債比在2倍及以上，公司已經連續11年經營性現金流為正。哪怕今年受到了疫情和市場變化帶來的挑戰，上半年經營性現金流仍然為正。”

8月27日晚，萬科發布了半年報，截至6月末，萬科持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內到期的有息負債總和968.2億元；有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債占比超六成。但銷售額小幅下滑。今年上半年，萬科實現合同銷售金額3204.8億元，同比略降4%，降幅較一季度收窄3.7個百分點。

祝九勝評價說，萬科確實沒有和去年同期打平。今年疫情期間，銷售回落，5月和6月銷售有所回暖，這也是被壓制住的需求的階段性恢復，7月份也是在持續復蘇。“（萬科）希望自身一年比一年強，下半年比上半年強。”

“不預測天氣”的類似言論不僅常常掛在郁亮嘴邊，亦是祝九勝的言談風格。當媒體拋出“下半年樓市行情如何”的相關問題時，祝九勝沒有直接回應。他說，整個行業長期政策基調和導向不會發生大變化，萬科沒有太大能力給出新答案。

具體的投資方面，王海武透露，萬科每個季度都在迭代投資策略和原則，目前公司在手資源可以保障未來2-3年的發展。

要么集體沉船，要么集體上岸

“泰禾更多是資金和融資問題，其產品力、基礎能力非常不錯，作為同行業的市場主體，又是中城聯盟成員，萬科會和泰禾一起去想辦法解決問題。”談起萬科入股泰禾的邏輯，祝九勝直言，在出現債務到期的情況下，泰禾確實找了包括萬科在內不同的人，一起探討對策。

交情歸交情，“當然萬科也是帶條件去介入這個事”。祝九勝表示，萬科入股泰禾事項最終能否達成，取決于三個要素：

“一是泰禾自身的生存意識，它的求生欲到什么程度；二是金融機構對泰禾負債問題的理解，泰禾確實過度負債，最后要么集體沉船，要么集體上岸，目前金融機構的共識正在達成過程中；第三，看福建省政府、金融辦（的態度），對它下轄企業碰到這樣的問題，政府以什么樣的姿態與智慧方案來應對？”

祝九勝提到，“我們會全程參與這個過程，盡我們最好的、最大的善心，把這件事情妥善處理好。當然我們的底線是不影響萬科背后的股東，不影響股東權益，不影響股東對此事的觀感，也不影響萬科股東的收益水平。”

此前的7月31日，泰禾發布公告稱，控股股東泰禾投資擬將其持有公司的19.9%股份轉讓給萬科，總對價約為24.27億元。萬科將成為泰禾的第二大股東。但萬科為該筆交易設置了兩個嚴苛的前提條件，泰禾命運仍系于債權人手中。

早前的6月29日，萬科公示處理了三年前接盤的550億元巨額“廣信資產包”。而今，與泰禾的重磅交易又擺上萬科席面。提升操盤大型復雜項目的核心競爭力，已成為萬科“新野心”。

一系列復雜項目的操盤案例表明，祝九勝的管理能力正在浮出水面，被萬科和行業之外的更多人看到。因名字帶個“九”字，祝九勝長期被人喚作“九哥”。“九哥”出身于銀行系統，加入萬科前，曾任中國建設銀行深圳分行副行長。了解他的人說，九哥熟悉體制內外、金融系統，交游廣闊，愛飲茶。郁亮則介紹他：嗓門大，愛讀書，卻不愛運動。

王石也曾對《中國企業家》說起過九哥：“你們有沒有想過，郁亮選了九哥，是為什么？是為了彌補萬科在某些方面的不足。你們去解讀九哥這個人，他的特點：第一是金融專家，第二，他在和人打交道上的那種來源，那種厚度。”

有說法稱，調研泰禾的過程中，祝九勝曾親自奔赴北京，與泰禾集團董事長黃其森面談，并考察泰禾旗下品牌項目。但這一信息未得到雙方確認。

新業務和新領地

“每天都是賣樓的好日子。”業績會上，萬科管理層稱。在《財富》雜志發布的“2020年世界500強企業”榜單中，萬科上升至第208位。這得益于萬科地產主業的表現。

2020年中報顯示，萬科實現收入1463.5億元，同比增長5.05%；歸屬公司股東的利潤125.08億元，同比增長5.62%。分業務類型看，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1381.4億元，占比94.4%，來自物業服務的營業收入為67億元，占比4.6%。

上個世紀八十年代成立的萬科，走了一條從多元化到專業化又到多元化的道路。自確認行業進入“白銀時代”以來，萬科的多元化轉型已經試水近七年，在物業服務、長租公寓、商業地產開發運營、物流地產、冰雪度假以及養老等方面均有拓展。

報告顯示，今年上半年萬科物業的營業收入同比增長26.8%，且其中55%來自于萬科以外的項目。業績會現場，王海武表示，萬科的物業服務、物流倉儲、商業運營這三塊業務是在向城鄉建設與生活服務商轉型道路上的探索和實踐，未來希望能上市，但目前暫無明確上市計劃。

2020年5月，萬科物業由住宅商企“兩翼齊飛”升級為萬科空間服務“三駕馬車”的發展戰略，萬科空間服務“三駕馬車”模型分別為CS社區空間、BS商企空間以及US城市空間。

王海武解釋稱，關于“三駕馬車”，萬科內部是這樣定義的：一是萬科物業，截至目前市場化業務占比和萬科地產自身業務基本上是一比一的關系；二是商業物業，去年萬科和戴德梁行一起成立萬物梁行，目前拓展了一系列大型復雜商辦綜合體業務；三是城市物業，“這塊最早從橫琴開始，接下來也會加大其拓展能力，真正形成三駕馬車并行的狀態。”

據王海武介紹，今年上半年，萬科商業項目整體出租率90.6%；物流倉儲業務布局44個重要節點城市，高標倉規模國內第二，冷庫規模全國第一。

此外，萬科“跨界養豬”動作不斷。

2020年3月，萬科正式成立了食品事業部（BU），萬科集團合伙人譚華杰出任食品事業部(BU)首席合伙人。業務開展初期，主要布局生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲等三大領域。7月底，山東一家知名農牧業集團——環山集團發生一則董事變更消息，譚華杰出任環山集團董事長。8月初，由萬科新增一項對外投資，投資對象為利津華育養豬有限公司，出資比例為100%。

業績會現場，祝九勝回應了外界關于“萬科養豬”的疑問。

“環山集團是萬科養殖業務的第一個主體，萬科堅定看好這個業務。”祝九勝表示，萬科對于食品事業部的投資暫時不重，現在還未到追求規模的階段。以現有規模，其回報水平不會拉低整個集團的回報水平。

組織重建進行時

多元業務發展的背后，萬科組織重建、事人匹配的相關工作還在持續。就在業績會前一日，8月27日，萬科在西安成立西北區域事業集團。新的西北區域包括蘭州、西安、西寧、新疆、銀川。

“成立西北區域BG（事業群）的考慮由來已久。”王海武回應稱，西北五省接近全國三分之一的面積，在管理半徑上相對較大，萬科看好西部戰略發展前景。

西北區域事業群成立后，萬科目前的業務架構為6大BG（五大區域+物業）、8BU業務線（食品事業部、物流、商業、長租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育、企業服務）。

不難發現，這是一個枝丫四處伸展的萬科。萬科還是那個萬科嗎？它靠什么將自己越伸越長、越長越密的枝丫緊密銜接在一起？

“活下去。”在2018年，萬科喊出了這樣的口號，當時它并沒有在死亡線上掙扎。雖然已經不再是房地產行業的規模老大，但若用規模、風險、資本回報、管理能力等多項指標綜合衡量，萬科仍然是國內最優秀的房地產企業代表。它只是被危機感驅使。

兩年后的春天，“黑天鵝”突襲，行業一片哀嚎。郁亮說，萬科不僅要活下去，還要活得好，活得久。而今36歲的萬科，仍在尋找企業第二條增長路線的過程中持續探索。一位萬科合伙人說，郁亮要做的，是實現萬科真正意義上的轉型，探索出一套適應這個時代的管理制度。

1993年前后，萬科從綜合商社轉型成為專業化住宅開發商。2012年，萬科提出要做城市配套服務商，“戰略—機制—文化—組織—人”，五位一體往前推進。2018年，萬科再度進行戰略轉型，立志成為“城鄉建設與生活服務商”，希望發展成為一個具有完善生態系統的平臺企業。

不久前舉行的萬科2019年年度股東大會上，郁亮對股東說，房地產行業白銀時代特征日趨明顯，行業發展的決定因素已從土地紅利、金融紅利進化到管理紅利時代。萬科的開發業務將重點關注兩個方向：一個是 TOD（以公共交通為導向的開發）；一個是城市更新改造、舊區活化。

“今天房地產行業來到管理紅利時代，（我們）應該向制造業學習。”郁亮說。

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